Si vas a vender, comprar o tienes una vivienda alquilada, te afectan. Pero no todas las medidas se aplican desde el mismo día, y el futuro de las dos normas depende todavía de una votación en el Congreso. Por eso empezamos por explicar cómo se ha llegado hasta aquí.
Cómo se llegó a este decreto
El contexto: el fin de la moratoria y un caso que tuvo gran repercusión
La protección frente a los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, que se venía prorrogando desde la pandemia, terminó el 31 de diciembre de 2025, después de que el Congreso no convalidara en enero de 2026 el decreto que la ampliaba. Desde entonces, el debate sobre cómo proteger a esos hogares, y sobre el efecto de esas medidas en la oferta de alquiler, ha estado muy presente.
A finales de septiembre, el desahucio en Madrid de Maricarmen Abascal, una vecina de 87 años que llevaba décadas viviendo de alquiler en la misma casa, tuvo una enorme repercusión pública. El caso aceleró la aprobación de nuevas medidas, hasta el punto de que muchos medios bautizaron el primer decreto como «decreto Maricarmen».
Un primer intento rechazado
El 29 de septiembre, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos: el 26/2026, con medidas urgentes de vivienda, y el 27/2026, sobre la duración de los alquileres. El primero se publicó en el BOE al día siguiente y entró en vigor el 1 de octubre.
Un real decreto-ley se aplica desde su publicación, pero el Congreso tiene treinta días para convalidarlo o derogarlo. El 2 de octubre, el Congreso votó y rechazó los dos decretos con los votos en contra del PP, Vox, Junts y UPN. Los grupos que votaron en contra argumentaron que algunas medidas reducirían la oferta de alquiler y acabarían subiendo los precios. El 27/2026 no llegó a entrar en vigor.
Elecciones y una segunda versión
El 6 de octubre se publicó la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, con la disolución de las Cortes. Ese mismo día, el Gobierno aprobó dos nuevos decretos, el 28 y el 29/2026, que recuperan buena parte del contenido de los anteriores con algunos cambios. Se publicaron el 7 de octubre.
Con las Cortes disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, un órgano reducido que funciona mientras no hay Cámara. El plazo termina a mediados de noviembre y la votación se espera hacia el día 12, a las puertas de la campaña electoral.
Mientras tanto, el 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el 28/2026 entraría en vigor el 15 de noviembre. Actualizaremos este artículo en cuanto haya votación.
Qué significa que esté «pendiente de convalidación»
- Las medidas del 29/2026 que ya se aplican desde el 8 de octubre están vigentes hoy.
- Las que tienen fecha posterior (1 de diciembre de 2026 o 1 de enero de 2027) solo llegarán a aplicarse si el decreto se convalida.
- El 28/2026 todavía no está en vigor: sus nuevas prórrogas e indemnizaciones no son exigibles hoy.
- Si un decreto se deroga, qué pasa con lo que se hizo mientras estuvo vigente no está del todo claro; la mayoría de los juristas considera que habrá que analizarlo caso por caso.
Si tienes una operación en marcha, revisa las fechas con calma antes de firmar.
Si vas a vender una vivienda
La plusvalía municipal cambia el 1 de diciembre
El decreto fija nuevos coeficientes máximos para calcular la plusvalía municipal por el método objetivo, el que multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que hayas tenido la vivienda. Se aplicarían a las ventas, donaciones y herencias desde el 1 de diciembre de 2026.
Algunos ejemplos: 0,17 si la has tenido menos de un año, 0,19 a los cinco años, 0,22 a los diez años y 0,30 a partir de veinte años. Si la ordenanza de tu ayuntamiento recoge coeficientes más altos, se aplican directamente los nuevos máximos hasta que el ayuntamiento la modifique.
Siguen vigentes dos reglas: si vendes por menos de lo que te costó la vivienda, no pagas plusvalía, y puedes elegir el cálculo por la ganancia real si te sale más barato. Si tu firma va a caer cerca de esa fecha, pide que te calculen la plusvalía en los dos escenarios.
Si vendes una vivienda alquilada: el tanteo y retracto del inquilino
El inquilino tiene derecho a comprar la vivienda antes que un tercero (tanteo) o a quedarse con ella después de la venta en las mismas condiciones (retracto). El decreto refuerza ese derecho:
- En los contratos nuevos ya no se puede pactar que el inquilino renuncie a él. Las renuncias válidas de contratos anteriores no desaparecen automáticamente, pero conviene revisarlas una a una.
- Se aplica también cuando la vivienda se vende junto con otras o cuando se vende el edificio completo.
- Tienes que notificar al inquilino de forma fehaciente tu intención de vender, el precio y las condiciones esenciales. En una venta conjunta, además, el precio que corresponde a su vivienda y cómo se ha calculado.
- Si la notificación falta o es incompleta, o el precio real es inferior al comunicado, el inquilino puede ejercer el retracto.
- Para inscribir la compraventa en el Registro hay que acreditar esas notificaciones.
Además, el inquilino puede tener derecho a una prórroga extraordinaria del contrato (lo explicamos más abajo) y, si el decreto 28/2026 llega a entrar en vigor, el comprador asumiría la posición del casero, incluida la posible indemnización por no renovar. Todo esto influye en el precio y en el tipo de comprador de un piso alquilado.
Si vendes una vivienda vacía a una administración pública
Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la ganancia por vender una vivienda a una administración o empresa pública dedicada a vivienda social o asequible queda exenta en el IRPF, si el precio es inferior a 800.000 euros y la vivienda ha estado desocupada sin causa justificada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 euros y se reduce de forma progresiva hasta desaparecer a los 800.000 euros. La parte no exenta puede quedar libre de tributar si se reinvierte en la nueva cuenta Financia Europa en un plazo de seis meses.
Si tus padres viven en una residencia o con un familiar
Las personas mayores de 65 años o con dependencia severa o gran dependencia que se trasladan a un centro especializado o a casa de un familiar hasta tercer grado mantienen la consideración de vivienda habitual, sin límite de tiempo. Así pueden conservar la exención del IRPF por la venta de su vivienda habitual. Conviene guardar documentación de la fecha y el motivo del traslado.
Si tienes una vivienda vacía o una segunda residencia
- IBI: los ayuntamientos podrán aplicar recargos a las viviendas desocupadas de forma permanente y, en zonas tensionadas, a determinados usos turísticos. Solo se aplican si cada ayuntamiento lo aprueba en su ordenanza. Tener la vivienda en venta durante un año, o en alquiler seis meses, cuenta como causa justificada de desocupación.
- IRPF: desde 2027, la renta que se imputa por las viviendas que no son tu residencia habitual ni están alquiladas pasa del 1,1 % a una escala según la suma de valores catastrales: 1,1 % hasta 100.000 euros, 1,5 % hasta 500.000, 2 % hasta un millón y 3 % por encima. Afecta también a los propietarios no residentes.
Si vas a comprar una vivienda
Préstamos TU CASA para la entrada
El decreto crea una línea del ICO, con una dotación inicial de 10.000 millones de euros, para financiar parte de la compra de la primera vivienda habitual con hipoteca:
- Cubre la menor de estas cantidades: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros.
- Sin intereses ni comisiones y sin límite de edad.
- Se devuelve en un plazo de hasta diez años, con una carencia que puede llegar a coincidir con el plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años.
- La vivienda queda sujeta de forma permanente a un precio máximo de venta, y hay limitaciones para alquilarla.
Es un préstamo, no una subvención: hay que devolverlo y condiciona lo que podrás hacer con la vivienda en el futuro. Además, todavía no está operativo: necesita un desarrollo posterior que fije los requisitos y cómo solicitarlo. Compáralo con calma con una hipoteca convencional.
Si compras una vivienda alquilada
Antes de firmar arras, pide el contrato de alquiler y comprueba su fecha y su fase (no basta con la fecha de la primera página), si el inquilino puede pedir prórrogas, si se le notificó correctamente el tanteo y qué renta puede actualizarse. Un piso alquilado puede ser una buena compra para invertir, pero el precio tiene que reflejar esas condiciones.
Vivienda protegida con IVA del 4 %
Desde el 1 de diciembre de 2026, la compra a promotor de vivienda protegida con calificación permanente o indefinida, con hasta dos plazas de garaje y anexos vendidos conjuntamente, tributa al 4 % de IVA.
Los grandes compradores
Hasta finales de 2030, el decreto limita que determinadas entidades y grandes tenedores adquieran viviendas a título gratuito o por menos del 70 % de su valor de tasación, con excepciones para destinos sociales y asequibles. No afecta a las compraventas entre particulares.
Si tienes una vivienda alquilada o vives de alquiler
Aunque nuestro trabajo se centra en la compraventa, muchos de nuestros clientes son propietarios que alquilan una vivienda o compran para alquilar. Estos son los cambios principales.
La actualización anual de la renta
Hay que distinguir entre actualizar la renta de un contrato en vigor y fijar el precio de un contrato nuevo. Para las actualizaciones que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
- Si la renta supera el límite que resulte del sistema de índices de precios de referencia, no puede subir.
- En los demás casos, las partes pueden pactar la actualización. Si no hay acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.
Ese 2 % no es una subida automática: el contrato tiene que prever la actualización, y sigue aplicándose el límite del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Si el contrato prevé un incremento menor, se aplica el del contrato.
Una prórroga extraordinaria de hasta dos años
Los inquilinos de vivienda habitual con contratos vigentes el 8 de octubre que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 pueden pedir una prórroga extraordinaria, por años y hasta un máximo de dos. Deben estar al corriente del pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
Si se cumplen los requisitos, el propietario tiene que aceptarla, salvo excepciones como la necesidad acreditada de recuperar la vivienda para él o su familia, o que se pacte una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior. En zonas tensionadas se aplica preferentemente la prórroga de hasta tres años prevista para esas zonas, y no se suman.
Alquileres de temporada y por habitaciones
- El alquiler de temporada tiene que responder a un traslado temporal por una causa real y justificable, que debe constar en el contrato y que tiene que acreditar el propietario. Poner «temporada» o firmar once meses no lo convierte en temporal.
- Su duración ordinaria es de más de 31 días y hasta doce meses. Si se supera sin causa, o se encadenan más de dos contratos de temporada con el mismo inquilino en la misma vivienda, pasa a considerarse alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato.
- En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la que correspondería a alquilar la vivienda entera.
- Los contratos de temporada anteriores al 8 de octubre mantienen su régimen hasta su vencimiento.
Gastos que no se pueden cobrar al inquilino
Se refuerza la prohibición de repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, también en renovaciones o modificaciones y también de forma indirecta. Solo pueden cobrársele servicios adicionales que haya pedido expresamente y por escrito. Se limita además la repercusión de impuestos de la vivienda y, en determinadas condiciones, el inquilino puede hacer reparaciones necesarias y compensar su coste.
Impagos y desahucios
El decreto no prohíbe los desahucios ni cancela las deudas de alquiler, pero crea mecanismos distintos según el caso. Uno de los más relevantes para los propietarios: en determinados procedimientos por impago, si el inquilino es vulnerable y la administración no le ofrece una alternativa habitacional, la administración tiene que pagar o consignar la deuda y las costas en un plazo máximo de dos meses. Si no lo hace, pasa a ocupar la posición del inquilino como deudor y el contrato se mantiene mientras dure la vulnerabilidad. Hay además suspensiones de desahucio hasta 2030 con requisitos propios.
Impuestos del alquiler
- Propietarios: cambian las reducciones del IRPF por alquilar vivienda habitual, que pueden llegar al 100 % del rendimiento neto en determinados casos, para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Dependen de la renta, de su evolución, de si el propietario es gran tenedor y del tipo de alquiler. Los contratos anteriores mantienen las reglas antiguas, salvo algunas prórrogas tácitas que pueden acceder al 80 %.
- Inquilinos: se crea una deducción estatal del 10 % por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros. La base máxima es de 11.630 euros, así que el ahorro máximo es de 1.163 euros al año, y se reduce a partir de ciertos ingresos.
- Alquileres cortos: desde el 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres de viviendas amuebladas de hasta treinta noches pasan a tributar al 10 % de IVA.
- Obras: se aplica el IVA del 10 % a las obras de reparación y renovación de viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, pagadas por medios bancarios.
Y el decreto 28/2026
Si llega a entrar en vigor el 15 de noviembre, los contratos de vivienda habitual se prorrogarían por periodos sucesivos de cinco años (siete si el propietario es una empresa), con un preaviso de seis meses para no renovar y una indemnización al inquilino en determinados casos. Mientras no esté en vigor, no hay que pagar, reclamar ni calcular esa indemnización.
Qué dicen los especialistas
Los despachos que han analizado el decreto coinciden en una advertencia: hay varios regímenes distintos, con fechas y requisitos propios, y cada caso exige mirar la disposición concreta y la fecha del contrato.
En el plano económico, el Gobierno defiende que las medidas protegen a los hogares más vulnerables y amplían la oferta de vivienda asequible. Un trabajo publicado por FEDEA, de los economistas Fernando Pinto y Santiago Calvo, advierte en cambio de posibles efectos sobre la oferta de alquiler y de una mayor selección de inquilinos, de modo que la protección de quienes ya tienen contrato podría trasladar costes a quienes buscan vivienda. Es una evaluación de efectos posibles: todavía no hay datos que permitan medir el impacto real de la reforma.
Qué te recomendamos hacer ahora
- Si vas a vender una vivienda alquilada, revisa el contrato y prepara bien la notificación al inquilino antes de publicar el anuncio o negociar el precio.
- Si tu firma va a caer cerca del 1 de diciembre, pide el cálculo de la plusvalía antes y después de esa fecha.
- Si tienes una vivienda vacía, valora si te compensa venderla o alquilarla antes de 2027.
- Si alquilas, revisa la cláusula de actualización de tus contratos y la fecha de vencimiento de cada uno.
- Si vas a comprar, no cuentes todavía con TU CASA hasta que se publiquen sus condiciones definitivas.
- Y en todos los casos, comprueba en qué ha quedado la convalidación antes de cerrar una operación.
Preguntas frecuentes
¿Está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026?
Sí, desde el 8 de octubre de 2026, aunque algunas medidas tienen efectos a partir del 1 de diciembre de 2026 o del 1 de enero de 2027. Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalida, quedará derogado.
¿Por qué se habla del «decreto Maricarmen»?
Es el nombre con el que muchos medios se refirieron al primer decreto de vivienda de septiembre, aprobado días después del desahucio en Madrid de Maricarmen Abascal, una vecina de 87 años. Aquel decreto fue rechazado en el Congreso y el actual, el 29/2026, recoge buena parte de su contenido.
¿Me afecta si vendo mi vivienda a otro particular?
Sí, sobre todo en la plusvalía municipal desde el 1 de diciembre y, si la vivienda está alquilada, en el derecho de tanteo y retracto del inquilino.
¿Puedo subir el alquiler un 2 % este año?
Solo si el contrato prevé la actualización, la renta no supera el límite del índice de referencia y el incremento cabe dentro del IRAV. El 2 % es un tope cuando no hay acuerdo, no una subida automática.
¿Puedo pedir ya el préstamo TU CASA?
Todavía no. La línea está creada, pero falta el desarrollo que fije los requisitos y el procedimiento.
En KATHOME seguimos de cerca la tramitación del decreto y revisamos cada operación con nuestro departamento jurídico. Si vas a vender o comprar y quieres saber cómo te afecta en tu caso, escríbenos a info@kathome.es o llámanos: Madrid 912 53 54 91 · Salamanca 923 995 648 · WhatsApp +34 659 20 18 30.
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal sobre un caso concreto.
