Cuando vendes una vivienda, el IRPF no grava todo el dinero que recibes, sino la ganancia patrimonial obtenida. Para calcularla, se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición, incorporando los gastos y ajustes que permite la normativa.
Aunque habitualmente se habla de «gastos deducibles de la venta», técnicamente son importes que aumentan el valor de adquisición o reducen el de transmisión. Ambos pueden disminuir la ganancia por la que tributas.
Esta explicación se refiere a particulares sujetos al IRPF de régimen común. Los territorios forales y los vendedores no residentes tienen sus propias particularidades.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia o pérdida patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición
El valor de transmisión es el importe de la venta —sin que pueda ser inferior al valor normal de mercado a estos efectos— menos los gastos y tributos inherentes a la operación que haya satisfecho el vendedor.
El valor de adquisición incluye el importe de compra, los gastos y tributos asociados y las inversiones y mejoras admitidas fiscalmente. Si la vivienda estuvo alquilada, debe ajustarse por las amortizaciones fiscalmente deducibles, computando, en todo caso, la amortización mínima que corresponda, aunque no se hubiera declarado como gasto.
Gastos de la compra que puedes incorporar
Puedes sumar al valor de adquisición los gastos inherentes a la compra que hayas soportado, entre ellos:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o, cuando proceda, el IVA y Actos Jurídicos Documentados.
- Los gastos de notaría y Registro de la Propiedad correspondientes a la compraventa.
- La gestoría vinculada a la adquisición.
- Los honorarios de intermediación inmobiliaria que pagaste por comprar esa vivienda.
Los intereses del préstamo hipotecario no se incorporan al valor de adquisición.
Si recibiste la vivienda por herencia o donación, el cálculo parte del valor que corresponda conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite del valor de mercado, y de los gastos y tributos computables de esa adquisición.
Los honorarios de la agencia inmobiliaria también cuentan al vender
Los honorarios que pagas a la inmobiliaria por gestionar la venta reducen el valor de transmisión y, por tanto, la ganancia patrimonial.
Son independientes de los honorarios que pudieras haber pagado al comprar:
- Los honorarios de compra se incorporan al valor de adquisición.
- Los honorarios de venta se descuentan del valor de transmisión.
No es necesario haber utilizado una agencia al comprar para poder computar sus honorarios al vender. Deben corresponder a la operación, haber sido satisfechos por ti y estar justificados. En una operación particular, el gasto incluye normalmente el IVA soportado que no puedas recuperar.
Qué obras pueden aumentar el valor de adquisición
Las inversiones y mejoras pueden incorporarse al valor de adquisición. Las reparaciones y los gastos de conservación, en cambio, no se suman para calcular la ganancia de la venta.
No toda reforma constituye una mejora fiscal. Renovar una cocina, reformar un baño o sustituir instalaciones no permite incluir automáticamente todo el coste. Hay que valorar el alcance de la actuación y distinguir entre mantener o reponer elementos existentes y realizar una verdadera mejora.
Tampoco basta con denominar una obra «reforma integral»: su naturaleza debe poder acreditarse.
Para justificarla, conserva las facturas detalladas y los justificantes de pago. Los presupuestos, proyectos, licencias y fotografías también pueden ayudar a demostrar qué se hizo. Es recomendable utilizar medios de pago trazables.
Otros gastos de la venta que puedes descontar
Además de los honorarios de la inmobiliaria, pueden reducir el valor de transmisión, cuando los hayas pagado y correspondan a la operación:
- La plusvalía municipal.
- Los gastos de notaría y registro que te correspondan como vendedor.
- El certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, cuando sean exigibles para transmitir.
- Los gastos de notaría y registro por la cancelación hipotecaria vinculada a la venta.
La Dirección General de Tributos admite estos gastos de cancelación registral entre los inherentes a la transmisión. No deben confundirse con el capital pendiente del préstamo que devuelves al banco, que no es un gasto que reduzca la ganancia patrimonial.
Qué gastos no reducen la ganancia de la venta
Con carácter general, no se incorporan a este cálculo:
- Los gastos ordinarios de IBI, comunidad y suministros durante los años de propiedad.
- Los intereses del préstamo hipotecario.
- El capital pendiente que devuelves al banco.
- Los gastos de reparación y conservación que no tengan la consideración de mejora.
Que un gasto no reduzca la ganancia de la venta no significa que nunca pueda tener efectos fiscales: algunos gastos pueden ser deducibles al declarar los ingresos del alquiler, conforme a sus propias reglas.
Cuánto se paga por la ganancia
La ganancia no exenta se integra en la base del ahorro, junto con las demás rentas que correspondan y después de aplicar las compensaciones admitidas.
En el régimen común, los tipos son progresivos: 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 %. El tipo del 30 % se aplica únicamente a la parte de la base liquidable del ahorro que supera los 300.000 euros, no a toda la ganancia.
Para determinados bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 puede resultar aplicable el régimen transitorio de coeficientes de abatimiento, sujeto a condiciones y límites.
Cuándo puede quedar exenta la ganancia
Reinversión en otra vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe exigido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta.
La reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, contados de fecha a fecha. Si es parcial, la exención será proporcional.
Cuando exista un préstamo pendiente que financió la adquisición de la vivienda vendida, su principal pendiente se tiene en cuenta para determinar cuánto debes reinvertir. La compra de la nueva vivienda también puede financiarse mediante un préstamo. Ambas viviendas deben cumplir los requisitos fiscales para considerarse habituales.
Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años
La ganancia obtenida por mayores de 65 años al transmitir su vivienda habitual está exenta, sin necesidad de reinvertir. También existe esta exención para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla la conservación de la consideración de vivienda habitual cuando estas personas se trasladan, por razón de edad o dependencia, a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad.
Reinversión en una renta vitalicia asegurada
Los mayores de 65 años pueden aplicar una exención por la venta de otros inmuebles o elementos patrimoniales si destinan el importe obtenido en la transmisión, no únicamente la ganancia, a una renta vitalicia asegurada a su favor.
El plazo general es de seis meses y el límite acumulado de reinversión es de 240.000 euros por contribuyente. Si solo se reinvierte parte del importe obtenido, únicamente queda exenta la parte proporcional de la ganancia. Deben cumplirse también los requisitos del contrato de seguro.
Determinadas ventas al sector público
El Real Decreto-ley 29/2026 establece un supuesto específico para determinadas ventas de viviendas al sector público entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
No se aplica a cualquier venta a una administración. Exige, entre otras condiciones, que la entidad adquirente esté comprendida en el ámbito previsto para vivienda social y asequible, que el valor total de transmisión sea inferior a 800.000 euros y que se cumpla el requisito de desocupación continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores.
La exención prevista es total hasta un valor de transmisión de 200.000 euros y decreciente por encima de esa cuantía, con las condiciones y reglas de coordinación establecidas en la norma.
Qué ocurre si vendes con pérdidas
Si el valor fiscal de transmisión es inferior al valor fiscal de adquisición, se produce una pérdida patrimonial que podrá compensarse conforme a las reglas del IRPF.
No basta con comparar los precios de compra y venta: los gastos, las mejoras y las amortizaciones pueden modificar el resultado. Por eso, una vivienda que estuvo alquilada podría generar una ganancia fiscal incluso si se vende por debajo de su precio original.
Si el vendedor no es residente fiscal en España
La operación se declara, con carácter general, en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. El comprador debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Esa retención no equivale necesariamente al impuesto definitivo.
Conserva la documentación desde la compra
Guarda las escrituras, las liquidaciones de impuestos, las facturas de intermediación y de las obras, y los justificantes de pago. Revisar esa documentación antes de vender permite calcular mejor el resultado fiscal y evitar que se queden fuera gastos que sí pueden computarse.
Planifica antes de vender
Calcular el impuesto antes de fijar el precio te evita sorpresas. En KATHOME, nuestro departamento jurídico revisa la situación fiscal de cada venta que gestionamos, también cuando la vivienda procede de una herencia.
Escríbenos a info@kathome.es o llámanos: Madrid 912 53 54 91 · Salamanca 923 995 648 · WhatsApp +34 659 20 18 30.
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal sobre tu caso concreto.
