Antes de nada: cuánto te puedes permitir
Cuánto financia el banco
Para vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. Para segunda vivienda, el porcentaje suele bajar al 60 o 70 %. Algunas entidades financian más en viviendas de su propiedad o con avales públicos para jóvenes.
Cuánto ahorro necesitas
Además del 20 % que no cubre la hipoteca, tienes que pagar los impuestos de la compra y los gastos de notaría, registro y gestoría que te correspondan. Como referencia, calcula entre un 10 y un 12 % adicional del precio, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Qué cuota es razonable
La cuota no debería superar el 30 o 35 % de los ingresos netos del hogar. Es lo que suelen exigir los bancos y lo que te deja margen ante imprevistos.
Tipo fijo, variable o mixto
Hipoteca a tipo fijo
Pagas siempre la misma cuota, pase lo que pase con los tipos de interés. Te da tranquilidad y te permite planificar. A cambio, no te beneficias si los tipos bajan.
Hipoteca a tipo variable
El interés se calcula sumando un diferencial a un índice de referencia, normalmente el Euríbor, y se revisa cada seis o doce meses. La cuota sube o baja con el índice. Suele interesar si puedes asumir subidas de cuota, si el plazo es largo o si piensas amortizar anticipadamente.
Hipoteca mixta
Combina unos primeros años a tipo fijo con el resto a tipo variable. Es un término medio, pero fíjate bien en el diferencial de la parte variable, que es la que te acompañará más tiempo.
En general, si tus ingresos no te permiten asumir subidas de cuota, el tipo fijo da más seguridad. Si tienes margen y un plazo largo, el variable o el mixto pueden salir más baratos. No hay una respuesta universal: depende de tu situación y de cómo esté el mercado cuando firmes.
El plazo
Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero aumenta mucho los intereses totales. Un plazo más corto encarece la cuota pero te ahorra dinero. Muchos bancos limitan el plazo para que la hipoteca termine antes de una edad determinada, normalmente en torno a los 70 o 75 años.
Comisiones
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, las comisiones por amortizar anticipadamente están limitadas:
- Tipo variable: como máximo un 0,25 % durante los tres primeros años o un 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado. Después, ninguna.
- Tipo fijo: como máximo un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % a partir de entonces.
Revisa también si hay comisión de apertura y compara la TAE de cada oferta, que incluye intereses y costes.
Productos vinculados y bonificados
La ley prohíbe obligarte a contratar otros productos para conseguir la hipoteca (ventas vinculadas), pero permite que el banco te rebaje el interés si los contratas (productos bonificados): domiciliar la nómina, seguros de vida y hogar, plan de pensiones o tarjetas. Haz números: a veces el coste de esos productos supera lo que te ahorras en intereses. Y recuerda que el seguro de hogar es obligatorio, pero no tienes que contratarlo con el banco.
Quién paga los gastos
Con la ley actual, el banco paga la notaría de la hipoteca, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Al comprador le corresponde la tasación y los impuestos y gastos de la compraventa.
Tus derechos antes de firmar
- El banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con las condiciones de la oferta.
- Tienes al menos diez días naturales para estudiar la documentación antes de firmar.
- Antes de la firma acudes al notario, que te explica el contrato y levanta un acta gratuita para comprobar que lo entiendes.
Una novedad: el programa TU CASA
El Real Decreto-ley 29/2026 crea una línea de préstamos del ICO, sin intereses, para financiar parte de la entrada de la primera vivienda habitual: hasta el 20 % del valor o 50.000 euros. A cambio, la vivienda queda sujeta a un precio máximo de venta de forma permanente. A fecha de este artículo, la línea aún no está operativa y el decreto está pendiente de convalidación. Te lo contamos con detalle en nuestro artículo sobre el decreto.
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