1. Consigue el NIE
El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para firmar la compra, abrir una cuenta, pagar impuestos o dar de alta los suministros. Puedes pedirlo en el consulado de España de tu país o, si estás en España, en una oficina de extranjería o comisaría de la Policía Nacional con cita previa. Es mejor tenerlo antes de empezar a buscar, porque los plazos de cita pueden alargarse.
2. Abre una cuenta en un banco español
No es obligatorio, pero facilita el pago de impuestos, recibos e hipoteca. Necesitarás tu pasaporte, el NIE y, normalmente, justificar tus ingresos o el origen de los fondos. Muchos bancos tienen productos para no residentes.
3. Define presupuesto y financiación
Los no residentes pueden obtener hipoteca en España, aunque los bancos suelen financiar un porcentaje menor del valor (habitualmente entre el 60 y el 70 %) y piden más documentación sobre ingresos y solvencia. Suma al precio entre un 10 y un 14 % de impuestos y gastos, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada.
4. Busca la vivienda y revisa su situación legal
Antes de comprometerte, pide la nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario y si hay cargas, hipotecas o embargos. Revisa también el IBI, los gastos de comunidad, el certificado energético y, si es una vivienda de uso turístico, que tenga la licencia y la inscripción en regla.
En algunas zonas declaradas de interés para la defensa nacional, los compradores de fuera de la Unión Europea necesitan una autorización militar previa. Afecta a pocas zonas, pero conviene comprobarlo.
5. Firma el contrato de arras
Es el acuerdo previo en el que el comprador entrega una señal, habitualmente el 10 % del precio, y ambas partes fijan el plazo para firmar la escritura. En las arras penitenciales, que son las más habituales, si el comprador se echa atrás pierde la señal y si es el vendedor, la devuelve duplicada.
6. Firma la escritura ante notario
La compraventa se formaliza en escritura pública ante notario. Necesitarás tu pasaporte y el NIE, y el pago del precio debe quedar justificado (transferencia o cheque bancario). Si no puedes estar presente, puedes firmar mediante un poder notarial, otorgado en tu país con apostilla o en un consulado español.
Si el vendedor no es residente en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda a cuenta de los impuestos del vendedor. Es un punto que a menudo se olvida y que es responsabilidad del comprador.
7. Inscribe la vivienda en el Registro
Después de la firma, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción es la que te protege frente a terceros.
8. Impuestos de la compra
- Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con un tipo que fija cada comunidad autónoma.
- Vivienda nueva comprada al promotor: IVA (10 % con carácter general) más Actos Jurídicos Documentados, que también fija cada comunidad.
9. Impuestos por ser propietario
- IBI: impuesto municipal anual.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes: aunque no alquiles la vivienda, Hacienda te imputa una renta anual sobre el valor catastral, y declaras cada año. Si la alquilas, tributas por los alquileres. El Real Decreto-ley 29/2026 prevé que, desde 2027, la imputación pase a una escala progresiva según la suma de valores catastrales.
- Otros impuestos patrimoniales: según el valor de tus bienes en España y la comunidad autónoma, puede afectarte el Impuesto sobre el Patrimonio.
Revisa el convenio de doble imposición entre España y tu país para no tributar dos veces por lo mismo.
10. Después de la compra
Contrata el seguro de hogar, cambia la titularidad de agua, luz y gas, domicilia los recibos y, si no vas a vivir en España, designa a alguien de confianza o a una gestoría para tus obligaciones fiscales.
¿Y la Golden Visa?
El visado de residencia por inversión inmobiliaria desapareció el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda en España ya no da derecho por sí mismo a la residencia. Si te interesa residir en España, hay otras vías, como la residencia no lucrativa o el visado para teletrabajo internacional, que conviene estudiar con un abogado de extranjería.
Compra con alguien que trabaje para ti
Con nuestro servicio de personal shopper inmobiliario trabajamos solo para el comprador: buscamos, filtramos y visitamos por ti, negociamos el precio y te acompañamos hasta la notaría. Lo ofrecemos en Madrid, Salamanca y la Costa del Sol, donde trabajamos a menudo con compradores internacionales.
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