Cada trimestre los portales inmobiliarios publican rankings de las ciudades donde más rinde comprar una vivienda para alquilarla. Son útiles como orientación, pero cambian rápido y muchas veces la ciudad que encabeza la lista es una localidad pequeña con pocos datos. Más que memorizar una lista, conviene saber calcular tú mismo si una inversión compensa y entender por qué la rentabilidad es más alta en unos sitios que en otros.
Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler
Rentabilidad bruta
Es la cifra que aparece en los rankings: el alquiler anual dividido entre el precio de compra. Una vivienda de 150.000 euros alquilada por 750 euros al mes (9.000 euros al año) tiene una rentabilidad bruta del 6 %.
Rentabilidad neta
Es la que de verdad te queda. Al alquiler anual hay que restarle el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, una previsión de meses vacíos e impagos y, si la gestiona un tercero, sus honorarios. Y al precio hay que sumarle los impuestos y gastos de la compra y, si la hay, la reforma. Con esos ajustes, la rentabilidad neta suele quedar varios puntos por debajo de la bruta.
Rentabilidad total
Si piensas vender algún día, suma la revalorización esperada de la vivienda. Una ciudad con rentabilidad alta pero precios estancados puede rendir menos, en total, que otra con menos rentabilidad por alquiler y más revalorización.
Dónde suele estar la rentabilidad alta
La rentabilidad por alquiler es más alta donde los precios de compra son bajos en relación con lo que se paga de alquiler. Eso suele ocurrir en:
- Ciudades medianas y pequeñas con empleo estable.
- Municipios del área metropolitana de las grandes ciudades, con alquileres altos y precios de compra más contenidos que en la capital.
- Ciudades universitarias, con demanda de estudiantes y profesores.
- Algunas zonas costeras con demanda de residentes durante todo el año.
En cambio, en los barrios céntricos de Madrid, Barcelona, Málaga o Palma la rentabilidad bruta suele ser más baja, porque los precios de compra son muy altos. A cambio, ofrecen más liquidez, más demanda y, históricamente, más revalorización.
Lo que no dicen los rankings
- Las cifras altas tienen motivo. Un precio de compra muy bajo puede reflejar poca demanda, población que disminuye o edificios en mal estado.
- Pocos datos, más error. En localidades pequeñas, un puñado de anuncios puede mover mucho la media.
- La normativa cuenta. En las zonas declaradas tensionadas hay límites al precio del alquiler, y el Real Decreto-ley 29/2026 limita las actualizaciones de renta hasta finales de 2027 y alarga la duración de los contratos. Revisa las reglas del municipio antes de comprar.
- La gestión cuenta. No es lo mismo un piso alquilado a una familia que uno alquilado por habitaciones.
Dónde consultar datos fiables
Los informes trimestrales de los grandes portales, la estadística de rentabilidad del alquiler del Banco de España y el índice de referencia de precios del alquiler del Ministerio de Vivienda son buenas fuentes para comparar. Pero nada sustituye un estudio de la calle concreta: qué se alquila, a qué precio y en cuánto tiempo.
Un ejemplo cercano: Madrid y Salamanca
En el área metropolitana de Madrid, municipios como Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares, Coslada o San Fernando de Henares combinan buena demanda de alquiler y precios más asequibles que la capital. En Salamanca, la demanda universitaria hace del piso para estudiantes un producto con ocupación muy estable cerca de las facultades.
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Este artículo es informativo y no constituye una recomendación de inversión.
