Pero no todos los locales pueden cambiar de uso, y la obra y los trámites tienen su complejidad. Antes de comprar, esto es lo que conviene saber.
Primero, ¿se puede?
Lo decide el planeamiento urbanístico de cada municipio. Antes de comprar hay que comprobar, con un técnico y en el ayuntamiento:
- Que la normativa permite el uso residencial en esa planta y en esa zona.
- Que no se supera el número máximo de viviendas permitido en la parcela o el edificio.
- Que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben el cambio.
Cada ayuntamiento tiene sus reglas, y en ciudades como Madrid han cambiado en los últimos años, así que no te fíes de que «en el local de al lado se hizo».
Requisitos técnicos habituales
Aunque varían por municipio, los más comunes son:
- Superficie útil mínima para una vivienda.
- Altura libre mínima.
- Que la vivienda sea exterior, con huecos a la calle o a un patio que cumpla dimensiones mínimas.
- Iluminación y ventilación natural suficientes en las estancias.
- Cumplir el Código Técnico de la Edificación: aislamiento térmico y acústico, protección frente a la humedad, accesibilidad y seguridad contra incendios.
- Normalmente, que no esté en sótano o semisótano.
El proceso paso a paso
- Estudio previo de viabilidad por un arquitecto.
- Proyecto técnico y solicitud de licencia de cambio de uso y de obras.
- Ejecución de la obra.
- Licencia de primera ocupación o declaración responsable, según el municipio.
- Escritura de cambio de uso, inscripción en el Registro de la Propiedad y actualización en el Catastro.
El proceso completo puede llevar desde varios meses hasta más de un año, según el ayuntamiento.
Qué cuesta
Además del precio del local, cuenta con los honorarios técnicos, las tasas e impuestos municipales de la licencia, la obra (que suele ser una reforma integral con nuevas instalaciones, aislamiento y carpinterías), la notaría y el registro de la escritura de cambio de uso y los impuestos de la compra.
Cómo saber si es rentable
Compara el coste total (local, obra, trámites e impuestos) con lo que valdría la vivienda resultante, o con el alquiler que podrías obtener. Ten en cuenta también el tiempo: durante la tramitación y la obra el dinero está parado. La operación tiene sentido cuando la diferencia entre el precio del local y el de la vivienda terminada cubre con margen todos esos costes.
Riesgos que conviene valorar
- Que el ayuntamiento deniegue o retrase la licencia.
- Una vivienda en planta baja puede tener menos luz y privacidad, y eso afecta al precio de venta o alquiler.
- Humedades del terreno o problemas de la estructura que no se ven en la primera visita.
- La financiación bancaria es más difícil mientras el inmueble es un local.
Cómo te ayudamos
En KATHOME buscamos locales con potencial de cambio de uso y estudiamos su viabilidad antes de la compra. A través de KATHOME Studio podemos encargarnos del proyecto y de la reforma, y después de la venta o el alquiler de la vivienda.
Escríbenos a info@kathome.es o llámanos: Madrid 912 53 54 91 · Salamanca 923 995 648 · WhatsApp +34 659 20 18 30.
